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まずは、年収300万円で借り入れできる返済可能額をシミュレーションします。
シミュレーションの条件は、次の通りです。

・返済方法：元利均等
・返済期間：35年
・金利：1.4％（全期間固定）
・返済負担率：25％

この条件で、年収300万円の返済可能額と毎月の返済額は、以下の通りです。

●年収300万円の返済可能額の目安
・住宅ローン返済可能額：2,074万円
・毎月の返済額：62,491円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html


手取り額から見た返済可能額

年収300万円といっても、税金や保険料を差し引いた手取り額は250万円くらいの方が多いのではないでしょうか。
手取り額をもとに返済可能額を求めたほうが、ゆとりある返済プランを立てやすくなります。

そこで、先ほどと同じ条件で手取り額250万円の返済可能額を求めてみましょう。

●手取り250万円（年収300万円）の返済可能額の目安
・住宅ローン返済可能額：1,728万円
・毎月の返済額：5万2,066円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」https://loan.mamoris.jp/index.html

借入額は約300万円も減ってしまいますが、毎月の返済額も約1万円抑えられますから、返済開始後の家計に余裕が生まれるでしょう。

続いて、住宅ローンを2,500万円借り入れたときの返済額をシミュレーションします。

シミュレーションの条件は上記と同じで、元利均等方式、返済期間は35年、金利は全期間固定の1.4％とします。
この条件で、2,500万円の住宅ローンのトータル返済額と毎月の返済額を求めると、次の通りです。

●借入額2,500万円の返済額
・トータルの返済額：3,163万7,291円
・毎月の返済額：7万5,327円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」https://loan.mamoris.jp/index.html

手取り額250万円の方にとって、2,500万円は年収の10倍に当たります。
これだけの額を返済するのは、果たして現実的なのでしょうか。
それは、毎月の返済額を見れば判断しやすいでしょう。

上記の通り、2,500万円の住宅ローンを借り入れた場合の毎月の返済額は7万5,327円です。
一方、手取り250万円を単純に12カ月で割ると約20万円。
給与所得者でボーナスを含めている方だと、毎月の給与は17～18万円といったところでしょう。
毎月の収入から住宅ローンの返済額を支払うと、手元に残るのは10～12万円です。
この残り額で生活費をやりくりするのは厳しい、と感じる方が多いのではないでしょうか。

給与所得者であれば、ボーナスをあてにする方法も考えられます。
ただ、ボーナスは会社の業績によって変動するものですから、仮にボーナスが大きく減ってしまうと家計はますます厳しくなるでしょう。


返済負担率が35％を超えると融資しない金融機関が多い

では、年収300万円の方に2,500万円の住宅ローンを融資してくれる金融機関はあるのでしょうか。それは、返済負担率を見ることで判断しやすくなります。

金融機関の住宅ローン審査では、返済負担率を30％前後、高くても35％くらいに設定しているところが一般的です。
年収300万円で2,500万円を借り入れるときの返済負担率を求めると約30％ですから、融資してくれる金融機関はあると考えられます。
しかし、これを手取り額250万円で考えると返済負担率は約36％となり、融資条件を満たさない可能性が高くなります。

ちなみに、比較的に審査が厳しくないといわれるフラット35の場合、年収300万の返済負担率は30％までとなっていますから、2,500万円を借り入れできる金融機関はかなり限られるのが現実でしょう。

それでも、「希望する家を買うには2,500万円の住宅ローンが必要」という方もいらっしゃるでしょう。
そこで考えらえるのが、収入合算タイプの住宅ローンを利用するという方法です。

収入合算タイプの住宅ローンとは、夫婦や親子など家族の収入を合わせることで返済可能額を増やせる融資商品です。
代表的なものに「ペアローン」とよばれる商品や、「連帯保証型」「連帯債務型」などの契約法があります。


ペアローンとは

ペアローンとは、夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約して一つの物件を購入できる住宅ローン商品です。
審査もそれぞれ行われますから、共働き家庭に適しています。
これを使えば、夫の年収が300万円でも妻の年収が200万円あると、合わせて500万円の返済可能額を借り入れできますから、2,500万円の住宅ローンを利用できるチャンスが高まるでしょう。

ペアローンを利用するメリットには、住宅ローン控除を二人とも受けられることも挙げられます。
住宅ローン控除は、所得税や住民税が還付される制度ですから、節税効果の高い方法ともいえます。


連帯保証型とは

一般的な「契約者が一人」の住宅ローンにも、夫婦二人の収入を合算して契約できる商品があります。
その一つが、連帯保証型です。連帯保証型とは、一方が契約者で、もう一方が連帯保証人となり住宅ローンを契約する方法。夫が契約者、妻が連帯保証人となるケースが一般的です。
連帯保証人は、契約者が返済できなくなったときに返済義務が生じます。

諸費用を抑えられることも、連帯保証型を利用するメリットです。
ペアローンの場合、契約者が二人ですから住宅ローンの手数料などの諸費用は二人分（二契約分）必要ですが、連帯保証型は一人分（一契約分）で済むため、初期費用を抑えられます。

なお、住宅ローン控除が受けられるのは契約者のみで、連帯保証人は受けられません。


連帯債務型

連帯債務型も、契約者は一人で収入を合算できる方法です。
夫婦二人が債権者であり返済義務は二人に生じる点が、連帯保証型との違いです。
このため、住宅ローン控除は二人とも受けられます。

ただ、連帯債務型の住宅ローンを展開している金融機関は限られます。
取り扱っている金融機関をあらかじめ確認しておきましょう。

年収300万円の方にとって、返済可能額を増やせる収入合算タイプの住宅ローンは重宝したい融資商品でしょう。
ただし、利用する際には注意点がいくつかあります。

たとえば、妻が産休や育休で収入がなくなったら、夫が妻の分を返済しなければなりません。
逆に夫が病気や事故で収入がなくなったときには、妻が夫の分を返済する必要があります。
いずれかの収入が減ったりなくなったりした際に備えて、貯蓄計画をしっかり立てることが大切です。

また、ペアローンや連帯債務型を利用する際には、家や土地の所有権は二人の共有名義にする必要があります。
将来、家を売却する際には二人の許可が求められますが、売却の理由が離婚の場合はトラブルになる可能性があるので注意が必要です。

収入合算タイプは、メリットもあればリスクもあります。
そのリスクを把握したうえで契約することが重要なポイントです。

2,500万円の借り入れが難しい場合、「頭金を増やして借入額を減らす」という方法もあります。
借入額を減らすことで審査に通りやすくなりますし、毎月の返済額も抑えられますから家計の負担軽減にもつながるでしょう。

一般的に頭金は、物件価格の2割程度を用意するのが望ましいといわれます。
自己資金だけで用意できないという方は、両親に援助を求めることも検討しましょう。

住宅ローンの借入額を増やしてワンランク上のマイホームを購入すると、毎月のローン返済額が増えるだけでなく、家の維持費も高くなることを理解しておきましょう。

たとえば、家を購入すると固定資産税を毎年納めることになります。
固定資産税は土地や建物の評価額に応じて決まりますから、立地の良い土地や高い建材を使った建物だと税額が高くなります。

また、火災保険や地震保険などの保険料も、家の維持費の一つです。
その保険料は、補償内容のほかにも建物の面積や構造などによって決まりますから、ワンランク上の家を購入すると保険料が高くなる可能性があります。

マイホームは高い買い物ですから、できるだけ良い家を購入したい気持ちもわかりますが、良い家を建てたことでランニングコストを支払えず、「結局売却してしまった」とならないよう、返済計画を考えることも大切です。

住宅ローンは、「いくらまで借りられるか」を検討することも大切ですが、「いくらまでなら返せるか」という視点に立って検討することのほうが重要です。
金融機関から希望額を借り入れできたとしても、住宅ローンの返済で生活が苦しくなるようでは元も子もないでしょう。

現在の収入から生活費や貯蓄などを差し引き、ローン返済にいくら充てられるかをシミュレーションした上で住宅ローンの返済可能額を決めると、ゆとりある返済プランを立てやすくなるのです。